Zakup mieszkania to znaczące przedsięwzięcie finansowe, które wiąże się nie tylko z samą ceną nabycia, ale również z dodatkowymi kosztami, takimi jak podatki. W Polsce obowiązują dwa główne podatki związane z zakupem nieruchomości: podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz podatek od towarów i usług (VAT). W artykule wyjaśniamy, kto płaci te podatki, w jakich przypadkach są one naliczane, oraz jakie ulgi podatkowe mogą przysługiwać nabywcom.
Jakie podatki obowiązują przy zakupie mieszkania?
Zakup mieszkania w Polsce wiąże się z koniecznością zapłaty jednego z dwóch głównych podatków: PCC lub VAT. Podatek PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, dotyczy transakcji na rynku wtórnym, gdzie kupujący płaci 2% wartości rynkowej nieruchomości. Natomiast podatek VAT jest związany z zakupem na rynku pierwotnym i wynosi 8% dla mieszkań o powierzchni do 150 m² oraz 23% dla powierzchni większych lub dla lokali użytkowych.
- PCC – obowiązuje przy zakupie mieszkań z rynku wtórnego i wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.
- VAT – dotyczy zakupów na rynku pierwotnym i wliczony jest w cenę, wynosząc 8% lub 23% w zależności od powierzchni i charakteru lokalu.
Kto jest zobowiązany do zapłaty podatku PCC?
Obowiązek zapłaty podatku PCC spoczywa na nabywcy nieruchomości na rynku wtórnym. Podatek ten jest pobierany przez notariusza w momencie podpisywania aktu notarialnego i przekazywany do urzędu skarbowego. Nabywca musi także złożyć deklarację PCC-3 w ciągu 14 dni od daty zawarcia umowy.
Podatek PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości i jest płacony przez nabywcę na rynku wtórnym.
Czy każdy musi płacić PCC przy zakupie mieszkania?
Nie każda transakcja zakupu mieszkania na rynku wtórnym wymaga zapłaty PCC. Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje zwolnienie z tego podatku dla osób kupujących swoją pierwszą nieruchomość. Aby skorzystać z tej ulgi, nabywca musi być osobą fizyczną, która nigdy wcześniej nie posiadała nieruchomości mieszkalnej. Zwolnienie dotyczy także sytuacji, gdy nabywca posiadał wcześniej udziały w nieruchomościach nabyte wyłącznie drogą dziedziczenia, pod warunkiem, że nie przekraczały one 50%.
Warunki zwolnienia z PCC
Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania wymaga spełnienia kilku kryteriów:
- Nabywca nie może posiadać żadnej nieruchomości mieszkalnej ani wcześniej, ani w momencie zakupu.
- Posiadanie udziałów w nieruchomości nie może przekraczać 50%, o ile zostały nabyte drogą dziedziczenia.
- Zwolnienie dotyczy wyłącznie osób fizycznych, a nie podmiotów gospodarczych.
Podatek VAT przy zakupie mieszkania – kiedy obowiązuje?
Podatek VAT jest naliczany przy zakupie mieszkań z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. Stawka VAT wynosi 8% dla mieszkań o powierzchni do 150 m² i domów jednorodzinnych do 300 m². Dla większych powierzchni oraz lokali użytkowych obowiązuje stawka 23%. VAT jest zawarty w cenie mieszkania i płacony przez nabywcę w momencie zakupu. Sprzedawca rozlicza ten podatek z fiskusem.
Kiedy nie płacisz PCC, kupując na rynku pierwotnym?
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera nie wymaga zapłaty PCC, ponieważ transakcja ta jest objęta podatkiem VAT. Warto jednak dokładnie sprawdzić, czy kwota na fakturze zawiera już VAT, zwłaszcza w przypadku nietypowych transakcji.
Jakie są dodatkowe koszty związane z zakupem mieszkania?
Poza podatkami, zakup mieszkania wiąże się z wieloma innymi kosztami, które nabywca musi uwzględnić w swoim budżecie. Do najważniejszych z nich należą:
- Taksa notarialna – opłata za sporządzenie aktu notarialnego, której wysokość zależy od wartości nieruchomości.
- Opłaty sądowe – związane z wpisem do księgi wieczystej, ustaleniem hipoteki i innymi formalnościami.
- Wynagrodzenie agenta nieruchomości – jeśli transakcja była realizowana za pośrednictwem biura nieruchomości.
- Koszty związane z kredytem hipotecznym – takie jak prowizje bankowe, ubezpieczenia, czy opłata za wycenę nieruchomości.
Podatek od zakupu mieszkania na kredyt
Zakup mieszkania finansowany kredytem hipotecznym wiąże się z dodatkowymi kosztami, takimi jak podatek od ustanowienia hipoteki. Jego wysokość wynosi 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności lub jest to opłata ryczałtowa w wysokości 19 zł. Te opłaty najczęściej przekazuje notariusz.
W przypadku kredytu hipotecznego, podatek od ustanowienia hipoteki wynosi 0,1% lub 19 zł.
Jak uniknąć błędów przy płaceniu podatków związanych z zakupem mieszkania?
Przy zakupie mieszkania warto zwrócić szczególną uwagę na prawidłowe obliczenie wartości podlegającej opodatkowaniu. Zaniżanie wartości nieruchomości może skutkować dodatkowymi kosztami, jeśli urząd skarbowy zakwestionuje deklarowaną wartość. Warto również dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami i skonsultować się z notariuszem lub doradcą podatkowym, aby uniknąć niepotrzebnych błędów i nadpłat.
Zakup mieszkania to nie tylko spełnienie marzeń o własnym lokum, ale także szereg formalności podatkowych, które nabywca musi uwzględnić w swoim planie finansowym. Znajomość zasad opodatkowania, korzystanie z dostępnych ulg oraz właściwe przygotowanie dokumentacji mogą znacząco ułatwić cały proces i zminimalizować ryzyko nieprzyjemnych niespodzianek.
Co warto zapamietać?:
- Podatki przy zakupie mieszkania: PCC wynosi 2% wartości rynkowej dla rynku wtórnego, VAT wynosi 8% lub 23% dla rynku pierwotnego w zależności od powierzchni.
- Obowiązek zapłaty PCC: Nabywca na rynku wtórnym jest zobowiązany do zapłaty PCC, który jest pobierany przez notariusza.
- Zwolnienie z PCC: Osoby kupujące pierwsze mieszkanie mogą być zwolnione z PCC, jeśli nie posiadały wcześniej nieruchomości mieszkalnej.
- Dodatkowe koszty: Nabywca powinien uwzględnić taksę notarialną, opłaty sądowe, wynagrodzenie agenta nieruchomości oraz koszty związane z kredytem hipotecznym.
- Podatek od hipoteki: Przy kredycie hipotecznym obowiązuje podatek od ustanowienia hipoteki w wysokości 0,1% lub 19 zł.
