Zakup mieszkania wiąże się nie tylko z jego ceną, ale także z wieloma innymi opłatami, w tym z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Czynnikami wpływającymi na konieczność jego uiszczenia są m.in. rynek, z którego pochodzi nieruchomość oraz status kupującego. Warto zrozumieć, kiedy i dlaczego musimy zapłacić ten podatek.
Kiedy obowiązuje podatek PCC przy zakupie mieszkania?
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) obowiązuje przede wszystkim przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. W tej sytuacji kupujący musi zapłacić 2% wartości rynkowej nieruchomości. Obowiązek podatkowy powstaje w momencie podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Nabywca jest zobowiązany do złożenia deklaracji PCC-3 oraz uiszczenia podatku w ciągu 14 dni od dnia zawarcia transakcji.
Podatek PCC nie jest naliczany przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym, gdyż te transakcje są objęte podatkiem VAT. W tym przypadku nabywca płaci w cenie mieszkania VAT, który deweloper odprowadza do urzędu skarbowego. Dzięki temu nie ma konieczności składania deklaracji PCC-3 ani opłacania dodatkowego podatku.
Zakup od dewelopera
Przy zakupie mieszkania od dewelopera nie płaci się podatku PCC. Transakcja jest opodatkowana VAT-em, co automatycznie wyklucza konieczność zapłaty PCC. Faktura VAT wystawiona przez dewelopera stanowi dowód, że podatek został już naliczony, a transakcja nie podlega dodatkowemu opodatkowaniu PCC.
Zakup z rynku wtórnego
Podatek PCC obowiązuje przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, gdy transakcja odbywa się między osobami prywatnymi i nie jest objęta VAT-em. Kupujący musi zapłacić podatek w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. W praktyce notariusz zajmuje się obliczeniem i wpłaceniem podatku do urzędu skarbowego w imieniu nabywcy.
Kiedy można skorzystać ze zwolnienia z PCC?
Od 31 sierpnia 2023 roku osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym są zwolnione z obowiązku zapłaty podatku PCC. Zwolnienie to przysługuje niezależnie od wieku, źródła finansowania czy statusu majątkowego, o ile nabywca nigdy wcześniej nie był właścicielem mieszkania, domu lub udziału w nieruchomości mieszkalnej.
Wyjątki od obowiązku zapłaty PCC obejmują również transakcje, które podlegają VAT – takie jak zakup od dewelopera – ponieważ VAT automatycznie wyklucza konieczność zapłaty PCC.
Przypadki zwolnienia
Zwolnienie z PCC dotyczy również zakupów nieruchomości od spółdzielni z prawem spółdzielczym własnościowym oraz wykupu mieszkań komunalnych w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zwolnienie obejmuje także zakup nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.
Podatek PCC przy zakupie szóstego i kolejnych mieszkań
Od 31 sierpnia 2023 roku osoby fizyczne, które kupują szóste lub kolejne mieszkanie na rynku pierwotnym, muszą zapłacić podatek PCC w wysokości 6%. Nowe przepisy wprowadzają dodatkowe obciążenie dla nabywców systematycznie powiększających portfel mieszkaniowy, najczęściej z myślą o wynajmie lub dalszym obrocie.
Podatek ten dotyczy wyłącznie osób fizycznych i nie obejmuje spółek, funduszy inwestycyjnych ani firm deweloperskich. Warunkiem powstania obowiązku podatkowego jest posiadanie już pięciu lokali mieszkalnych w momencie zakupu kolejnego. W przypadku współwłasności, udziały są również uwzględniane w limicie.
Nowa stawka 6%
Stawka 6% podatku PCC dotyczy osób fizycznych, które nabywają szóste i każde kolejne mieszkanie na rynku pierwotnym, o ile zakup nie odbywa się w ramach działalności gospodarczej. Nowe przepisy mają na celu ograniczenie zjawiska hurtowego wykupu mieszkań, co ma sprzyjać większej dostępności lokali dla kupujących w celach mieszkaniowych.
Formalności związane z podatkiem PCC
Kupno mieszkania wiąże się z określonymi obowiązkami podatkowymi. Jeśli transakcja podlega opodatkowaniu PCC, kupujący musi samodzielnie złożyć deklarację PCC-3 oraz opłacić należny podatek w ciągu 14 dni od daty zawarcia umowy sprzedaży. Przekroczenie tego terminu wiąże się z ryzykiem naliczenia odsetek za zwłokę oraz ewentualnych sankcji skarbowych.
W przypadku podatku w wysokości 2% od wartości nieruchomości, kwota należna może być znacząca, dlatego istotne jest, by zaplanować ten wydatek z odpowiednim wyprzedzeniem. Wpłaty dokonuje się na rachunek bankowy urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania kupującego.
Rola notariusza
W niektórych przypadkach rolę pośrednika w poborze PCC przejmuje notariusz. Podczas podpisywania aktu notarialnego kupujący uiszcza podatek bezpośrednio u notariusza, który następnie przekazuje należność do urzędu skarbowego oraz samodzielnie przygotowuje i przesyła deklarację PCC-3 w imieniu klienta.
Rozwiązanie to znacząco upraszcza cały proces dla nabywcy, który nie musi martwić się o osobne formalności po podpisaniu umowy. Warto jednak pamiętać, że notariusz nie zawsze przejmuje ten obowiązek – szczególnie w przypadku nowych, mniej typowych przepisów, jak np. 6% PCC przy zakupie wielu mieszkań od dewelopera.
Podatek PCC to istotny element kosztów związanych z zakupem mieszkania, jednak nowe przepisy wprowadzają szereg zwolnień i wyjątków, które mogą znacznie obniżyć jego wysokość lub wykluczyć konieczność jego zapłaty.
Co warto zapamietać?:
- Podatek PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości przy zakupie mieszkań na rynku wtórnym.
- Nie ma obowiązku płacenia PCC przy zakupie mieszkań na rynku pierwotnym, gdzie obowiązuje VAT.
- Od 31 sierpnia 2023 roku, osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym są zwolnione z PCC.
- Osoby fizyczne kupujące szóste i kolejne mieszkanie na rynku pierwotnym muszą zapłacić PCC w wysokości 6%.
- Kupujący mają 14 dni na złożenie deklaracji PCC-3 i uiszczenie podatku, a notariusz może pomóc w formalnościach związanych z PCC.
